Il Nuovo Regolamento Condominiale, entrato in vigore il 18 giugno 2013 con la Legge 220/2012 meglio conosciuta come Nuova riforma del condominio, ha cambiato la vita di milioni di condomini e ha rappresentato una vera e propria rivoluzione storica, visto che ha modificato una disciplina che era invariata dal 1942. La legge ha aggiornato le regole e le ha rese più attuali. Una delle novità principali riguarda la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio: vediamo nello specifico quali sono i cambiamenti sostanziali.

Revoca dell’amministratore di condominio: la riforma

Il nuovo articolo 1129 c.c., comma 11, stabilisce che la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni momento dall’assemblea, oppure può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131 (notizia all’assemblea di azione proposta da terzi), se  il soggetto non rende il conto della gestione dell’amministrazione, oppure in caso di gravi irregolarità.

Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza alle disposizioni dell’articolo 1129 in materia di condominio – ad esempio per la mancata apertura e utilizzazione del conto intestato al condominio – i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

Qualora in occasione dell’assemblea non vi sia revoca del mandato dell’amministratore, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria. Nel caso di accoglimento della domanda, per le spese legali il condomino ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

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Quando è prevista la revoca dell’amministratore di condominio

Il nuovo regolamento condominiale ha rinnovato le fattispecie di revoca per giusta causa in tema di responsabilità dell’amministratore di condominio. Vediamo quali sono:

  1. L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  2. La mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  3. La mancata apertura e utilizzazione del conto corrente postale o bancario, intestato al condominio;
  4. La gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  5. L’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  6. Qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  7. L’inottemperanza ai seguenti obblighi di cui all’articolo 1130: registro dell’anagrafe condominiale, registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché di contabilità, comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  8. L’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati (anagrafici, professionali, etc.) da farsi al momento dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico.

Articolo 1130 c.c.: attribuzioni dell’amministratore

L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

  1. Eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130 bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  2. Disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
  3. Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  4. Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
  5. Eseguire gli adempimenti fiscali;
  6. Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
  7. Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
  8. Conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
  9. Fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  10. Redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
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