Secondo la legge italiana le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero edificio, rapportato poi a 1.000.
Gli articoli 1.118 e 1.123 del codice civile regolano la misura sia del diritto che dell’onere di contribuzione di ogni condomino che abita nell’edificio; il contributo di ognuno deve essere direttamente proporzionale al valore del piano o della porzione di piano, chiamata anche unità immobiliare. Ma chi si occupa del calcolo delle tabelle millesimali?
Calcolo Tabelle Millesimali in Condominio
Come previsto dall’art. 68 del codice civile, il valore di ciascun piano o porzione di piano dovranno essere inseriti in una apposita tabella allegata al regolamento. Il calcolo della tabella millesimale è basato su una tabella sintetica nella quale sono scritti i valori proporzionali relativi a ogni singola unità immobiliare, sia in base al voto in assemblea, sia in base al contributo per le spese.
Queste tabelle vengono dunque sempre allegate al regolamento, rappresentandone uno dei punti più importanti. Proprio dalle tabelle deriva la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie ma soprattutto le maggioranze assembleari.
Chi si occupa del Calcolo delle Tabelle Millesimali?
Le tabelle millesimali possono essere redatte da tecnici esperti come:
- Amministratori di condominio
- Architetti
- Geometri
- Ingegneri
- Periti edili
Queste figure professionali hanno le competenze tecniche giuste per la redazione delle tabelle millesimali, occupandosi di ogni punto fondamentale come le misurazioni di tutte le unità immobiliari, e l’elaborazione tecnica con una Relazione qualitativa e quantitativa del condominio.
Il metodo di redazione dipende dal tipo di tabella millesimale in questione; per le Tabelle Millesimali Generali, che esprimono le quote sulla proprietà comune, il metodo viene deciso in base alla superficie reale o volume delle varie unità immobiliari in associazione ai coefficienti che tengono conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e calcolando così la superficie virtuale.
Quali sono i coefficienti più comunemente utilizzati?
- Destinazione
- Esposizione
- Illuminazione
Ma questi, proprio come gli altri, vengono considerati “arbitrari” e dipendono quindi dalla soggettiva sensibilità del tecnico incaricato. A questo punto la cifra sommata delle superfici virtuali di ogni unità immobiliare viene rapportata a mille e facendo una proporzione si ottengono i dati per la compilazione della tabella millesimale.
Le tabelle non tengono conto del valore locativo dell’immobile, per legge, ma bensì delle superfici, alle quali vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decr. Min LL. PP. 12.480/66.
È compito del Tecnico verificare e valutare i valori riduttivi suggeriti dalla Circolare Ministeriale LL. PP. 12480/66, in relazione alla situazione esistente. Detti valori possono infatti essere rigorosamente calcolati e determinati dal Tecnico sulla base della Circolare Ministeriale LL.PP. 4.12.64 n. 9836.
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